Folgen einer Zwangsversteigerung

hammer-719066_640Immobilien, die im Wege der Zwangsversteigerung erworben wurden, können ein gutes Schnäppchen sein oder ein Reinfall. Entscheidend ist immer, ob sich der Käufer vor dem Zuschlag genau über die Immobilie hat informieren können. Ob sie verschuldet ist, wie der bauliche Zustand ist, welche Dienstbarkeiten auf dem Objekt liegen usw. Denn bei einer Zwangsversteigerung gelten besondere Regelungen, gerade was die Dienstbarkeiten und Schulden betrifft. Bei einem normalen Immobilienkauf darf das Objekt nur dann verkauft werden, wenn es schulden- und lastenfrei ist.

Das bedeutet, dass eventuell vorhandene Grundschulden Hypotheken und grundbuchliche Dienstbarkeiten vor dem Verkauf gelöscht werden müssen. Sie müssen entweder zurückgezahlt oder auf andere Weise umgeschuldet werden. Gegebenenfalls muss aus einer grundbuchrechtlichen Dienstbarkeit eine Schuld gemacht werden, die dann getilgt wird. Sämtliche Änderungen im Grundbuch sind nur möglich mit Zustimmung desjenigen, der diese Schulden und Lasten im Grundbuch hat eintragen lassen.

Die Zwangsversteigerung erfordert dieses nicht

Eine Zwangsversteigerung erfolgt grundsätzlich so, wie das Objekt am Tag der Zwangsversteigerung vorhanden ist. Mit allen Schulden und Lasten. So ist der Käufer gut beraten, zuvor das Grundbuch genau zu studieren. Denn er übernimmt die Schulden und Lasten mit und tritt nunmehr selbst in diese ein. Er muss also möglicherweise eine Hypothek, die der Vorbesitzer aufgenommen hat, abzahlen.

Dafür hat er das Objekt ja auch günstiger bekommen. Problematischer sind jedoch die auf einem Grundstück liegenden Lasten. Dienstbarkeiten oder Rechte Dritter. So könnte zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern des bisherigen Besitzers im Grundbuch eingetragen sein. Dann wird er diese Mieter nie los. Und wenn, was häufig geschieht, dieses lebenslange Wohnrecht im Grundbuch als mietzahlunsfrei eingetragen ist, hat er Mieter lebenslang auf dem Hals, mit denen er nur Kosten und keine Einnahmen hat.

Apropos Mieter

Befinden sich reguläre Mieter mit einem ordnungsgemäßen Mietvertrag in dem Objekt und der neue Eigentümer möchte dies selbst nutzen, gibt es eine mietrechtsrechtliche Besonderheit. Bei einem normalen Immobilienkauf kann der neue Eigentümer den vorhandenen Mieter nur nach einer längeren Wartezeit wegen Eigenbedarf kündigen. Bei einer durch Zwangsversteigerung erworben Immobilie ist eine sofortige Kündigung wegen Eigenbedarf möglich. Der Mieter muss dann innerhalb kürzester Zeit ausziehen.

Immobilien, die im Wege der Zwangsversteigerung erworben wurden, können ein gutes Schnäppchen sein oder ein Reinfall. Entscheidend ist immer, ob sich der Käufer vor dem Zuschlag genau über die Immobilie hat informieren können. Ob sie verschuldet ist, wie der bauliche Zustand ist, welche Dienstbarkeiten auf dem Objekt liegen usw. Denn bei einer Zwangsversteigerung gelten besondere Regeln.